十六届人大四次会议代表议案建议（建议第9号）

关于解决阿镇地区物业管理工作存在问题的建议

　　提建议代表：李瑞成、韩培钧、贺慧、李慧梅

　　代表团：阿镇

　　2014年，阿镇地区60%以上小区物业费收费率均在50%以下，收费率达到60%-80%的小区不到三分之一，收费率达到80%以上的小区更是寥寥无几。物业服务企业资金得不到保障，不能正常运行，服务标准明显下降，导致业主与物业服务企业之间的矛盾进一步激化，造成恶性循环，不断出现弃管小区。造成物业费收取困难的原因主要有以下几点：

　　一、物业企业本身服务存在问题。一是不进行每年清算帐，物业费头一年拖欠到下一年。今年一户不缴费，明年可能就有十户不缴，后年可能就有一百户不缴，一传十十传百，他不缴我也不缴，互相攀比，收费越来越困难。二是物业公司恶性竞争，降低服务收费标准，服务质量得不到提升。巧妇难为无米之炊，物业服务质量越高成本则越高。但是，业主只管便宜，物业费越低越好，对物业服务企业提出苛刻要求，不降收费标准不要你服务。物业公司为了收回上年尾欠的费用只能降低收费标准继续坚持下去。加之一些物业企业为了占领物业市场低价竞争打价格战，你一元我九毛，恶性竞争，导致物业市场一片混乱，服务质量越来越差，收费越来越难。

　　二、工程遗留问题。工程遗留问题直接影响到广大业主切身利益，业主把所有怨气转嫁给物业企业，将物业费做为解决工程遗留问题的筹码。由于工程遗留问题处理速度缓慢，老百姓不满，认为政府只帮助物业公司收费而不帮助他们解决工程遗留问题，造成干群关系紧张，对政府怨气越来越大。

　　三、由于拒缴物业费的户子多，法院受理案件量大，法院人员配备少，导致案件审理缓慢，对已判决的业主迟迟不予执行，致使不缴费的业主更加嚣张，影响其他业主也不想缴费。

　　鉴于上述问题，建议：

　　一、进一步加强对物业企业的管理，提升物业公司本身服务能力。要做到服务手段科技化、服务人才精英化、服务组织专业化、服务架构简约化、服务内内容菜单化。要求物业公司配备有文化、素质高、精明能干、态度温和的服务人员，配备高标准管理能力的管理人才，要有先进的服务理念。打造品牌服务，实实在在以优良的服务来感化广大业主。物业公司收费人员的工资待遇直接与收费率挂钩，加大收费力度。自己的事情自己办，不依靠政府，物业服务企业与业主发生矛盾纠纷，物业公司主动组织邀请业委会、业主代表等相关人员尽快协调解决。每到一个服务合同周期截止，对欠费的户子必须采取相应的措施，不能不闻不问，每年清算账。物业费不是越低越好，“便宜没好货，好货不便宜。”物业公司是企业，为业主提供服务需要投入成本，而且要“量入为出”。好多收费低廉的小区，因为费用入不敷出，导致服务质量下降，业主不满，矛盾越大。物业管理是消费，更是投资。实施物业管理的目的：一是为业主提供优美、舒适的生活环境；二是可使业主的物业得到增值和保值。因此，物业主管部门必须控制物业服务标准和物业服务价格的底线，不低于廉租房的物业服务标准及价格，低于规定标准的不予备案，这样既能让企业有利可图又能维护广大业主的合法利益。

　　二、加大工程遗留问题的解决力度是解决矛盾的根本。由旗人民政府成立工程问题协调领导小组，相关部门配合，督促开发商积极解决小区工程问题。小区工作站工作人员注重协调工程遗留问题，千方百计帮助老百姓联系开发商解决工程问题。物业费的收取让物业公司自己来完成，物业服务是企业与业主之间合同关系，任意一方违约应该走法律程序来解决，政府不宜参与过多。

　　三、一是建议物业公司设置几个临时流动岗位，对小区特别贫困缴不起物业费的户子，让其上岗工作一段时间，顶抵物业费。二是简化物业费催缴程序。为提升效率，将原来“五级物业费催缴机制”进行简化整合，即：第一级由物业服务企业上门收取物业服务费；第二级由综合服务管理工作站、社区、物业监察大队和镇司法所有关人员共同协调解决；第三级由物业企业直接向旗人民法院提起诉讼，旗人民法院予以及时受理裁决。三是实行小额诉讼法庭深入小区办案制度。法院要简化物业费诉讼案件受理程序，扩大受理数量，缩短或限定审判时间，及时受理物业费纠纷案件；实行“流动法庭”深入小区现场判案；法院将判决后仍不交纳物业费的业主名单在小区进行公示；抓一些无故不交纳物业费的典型个案，进行快速、公开、公正审理判决，邀请媒体介入，及时进行报道，起到教育作用。

伊金霍洛旗人民政府关于旗第十六届人大四次会议代表9号建议的答复

李瑞成等4位代表：

　　你们提出的“关于解决阿镇地区物业管理工作存在问题的建议”已收悉，现答复如下：

　　目前，阿镇地区共有住宅小区92个，其中老旧小区18个，新建小区31个，在建小区43个。过去几年，由于我旗城市建设和旧城拆迁改造时间紧、任务重，加之住宅小区建设管理力度不够，导致部分已入住小区基础设施不完善，工程遗留问题突出。为此，旗委、政府下大力气，多方施策，将强化住宅小区管理作为城市管理的重中之重，专门抽调阿镇社区工作人员在已入住的小区内设立了小区综合协调服务工作站，将社区的服务功能延伸到小区，并由旗四大班子30位县级领导、52个行政事业单位联包阿镇地区49个已入住小区，期限为3年，负责协调解决小区中存在的各类问题，住宅小区综合整治工作取得了一定成效。下一步，旗人民政府计划采取以下措施，确保我旗物业管理水平取得新突破。

　　一、切实加强对物业企业的监管力度

　　（一）推进物业公司向规模化、集团化发展。正在通过兼并、重组等方式，淘汰部分中小物业服务企业，通过市公共资源交易平台，确定7-8家有规模、有实力、群众口碑好的物业服务企业，向集团化、规模化、品牌化发展，努力改变单一的高成本低回报运营服务局面，提升物业企业抵御和化解风险的能力。

　　（二）严把准入关。在资质等级方面，必须具有物业资质证书，不得挂靠资质证书；企业项目经理必须持有全国物业经理上岗证书，企业各个管理专业人员必须持证上岗，不允许挂靠或变相租赁他人职业资格证书；实行物业服务企业准入缴纳保证金制度，保证金按累计建筑面积多少确定，缴纳保证金不得少于50万元。

　　（三）推行服务公示化、明白化。凡在我旗从事物业服务的企业均要在其服务区域内的显著位置设置公示栏，将服务内容、服务标准，收费项目、收费标准等内容一一公开，广泛接受业主的监督，让物业服务透明化，让业主消费明白化。定期、不定期对物业服务企业的服务情况进行监督、检查，对不符合服务规范的行为，责令其进行及时整改。

　　（四）强化对物业从业人员的培训。针对目前小区物业服务企业从业人员文化水平低、素质不高，专业人员不足、技术水平低、缺乏物业管理知识和经验等问题，一方面，要求物业服务企业在聘用物业服务人员时，尽量选聘有文化、素质高、精明能干、态度温和的人员。另一方面，聘请专业讲师，定期对物业服务人员进行培训，提高物业从业人员的整体素质。

　　二、加大工程遗留问题的解决力度

　　（一）继续推进老旧小区维修改造。建立老旧小区维修改造机制，制定应急维修工作预案，组建应急维修队伍，储备应急维修资金，对老旧小区住宅专项维修资金的使用适当放宽条件。今年计划由联包单位牵头，重点对兴泰星园、金苑小区等9个小区的屋面漏水、地下管网等设施设备进行维修改造。目前已在普雅花园安装了8处摄像头，并对小区进行了绿化；正在对民生A区6栋楼防水、平安小区自来水阀门进行维修。

　　（二）加强对新建已入住小区的完善、整治力度。针对31个新建小区工程遗留问题突出、基础不完善的问题，以开发企业为整治主体，继续由联包县级领导和单位予以协调，采取“开发企业筹资+联包单位帮扶”的二元筹资方式，对31个新建小区进行集中整治。目前，万力御景嘉园已完成小区绿化及围墙施工，郡王现代城、富贵苑小区已完成小区绿化施工；京典家园小区正在续建小区物业用房，博源柳河湾小区正在开展单项验收。

　　（三）加强在建小区综合验收力度。先由各主管部门进行单项验收，工程完工后，在单项验收合格的基础上，旗房管局组织相关部门进行综合验收，未经综合验收的小区不允许入住。

　　三、加强物业收费管理

　　下一步，旗人民政府将根据实际情况，进一步简化五级物业费收缴程序，缩短查处时限，确保快速有效解决物业费缴费问题。与此同时，旗人民法院正在积极筹划巡回法庭进小区开庭工作。从下半年开始，巡回法庭将不定期深入到物业费收缴困难的小区进行现场开庭，并邀请报社、电视台等新闻媒体对恶意拒缴物业费的业主进行曝光，切实发挥法律震慑力。